“告别繁荣,回归理性。”是2018年楼市的显著特征。 这一年,全国各地房地产调控政策陆续发布,引发了行业周期调整。经过连续多年的高速发展后,房地产行业的利润和回报率遇到了“瓶颈”,大大小小的房企不约而同地开始寻求转型,而更名成为企业转型的标志。 记者粗略统计发现,2018年以来,已经有近25家房地产企业更改企业名称,不乏万科,万达,保利等龙头企业。不管大小房企都在忙着更名去地产化,更有甚者还破釜沉舟地宣布要“彻底退出房地产开发”,加速多元化转型。 全年调控超300次居历史高位 房企的集中更名,去地产化与当下趋冷的市场近况息息相关。首先,来自于政策的“压力”。 记者梳理发现,2018年楼市调控政策堪称史上最严,全国各地调控政策超过300条。调控政策的特点是由紧到松,从时间轴来看,中央定调三阶段变化:3月全国“两会”重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。 地方政策层面两阶段变化:前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及四限政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来,预计调控政策将实质性转向,2019年新一轮放松调控潮将至。不过,房住不炒、因城施策的政策主基调未变,三四线城市去库存仍是主旋律。 随着房地产调控政策进一步升级,房企的融资环境持续收紧,新房销售降温,尤其是8月以后,全国多数地区楼市快速降温。记者梳理发现,今年三季度以来,房企打折促销的案例急剧增多。8月份以来,万科、中海、泰禾、阳光城、招商蛇口、中粮、保利、首开、龙湖、富力等多家知名房企都进行了不同程度的打折促销。 土地流拍向三四线城市蔓延 土地市场,地王减少,流拍数量创近年新高,低价成交频频出现。据克而瑞研究中心统计,截至2018年10月,全国土地流拍数量达到758宗,其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份,流拍土地均超过100宗,其中10月更是达到峰值,158宗土地流拍。 下半年以来,上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象,并向三四线城市蔓延。今年以来,易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行,11月为10.2%,已下滑至2011年以来的历史低点附近。 在此背景下,万科作为龙头房企在内部会议喊出“活下去”的口号,国内诸多房企,也都在谋求通过不同的方式“活下去”,或降价促销快速回笼资金,或通过各种融资渠道获取资金,或通过转让企业股权或项目缓解资金压力。 156家房企跻身百亿军团 值得注意的是,2018年,在房地产调控政策依然从紧的背景下,全国商品房成交量增速略有放缓,但销售规模再创新高。 优秀房企凭借精准的市场驾驭能力抢抓城市群发展机遇,因城施策把握市场需求,强调高质量产品的打造以及快速去化的营销策略,推动百亿军团持续扩容。 根据中指研究院监测显示,2018年共计156家房企跻身百亿军团,较2017年增加12家,销售额共计11.4万亿元,市场份额超75%,行业集中度加速提升,千亿房企增至31家。 那么,在政策严格,销售放缓,融资难且贵的行业发展背景下,大中小房企去地产化表现在哪些方面,多元化转型中遇到的挑战与机遇有哪些,未来的发展趋势又是怎样?这些都将在2019年逐步展现。 易居控股执行总裁丁祖昱: 房企将从高速增长转为有质量的增长 “告别繁荣,回归理性。”是2018年楼市的显著特征,2019年的楼市发展又将呈现哪些特征,会遇到哪些挑战与挑战?对此,记者采访到长期研究房地产行业的易居控股执行总裁丁祖昱。 2018房地产行业的发展状况,有哪些特点? 丁祖昱:2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容都不为过。上半年虽然调控政策层面依旧“高压”,但销售惯性维持,投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。 进入下半年来情况急转直下,市场“凉凉”征兆尽显:核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调,已经出现了打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销模式,土地购置面积增速放缓,投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足,商办库存风险依旧,这一系列现象都预示着楼市也将迎来了自身的调整期。 政策调控升级对房企有何影响?如何“活下去”? 丁祖昱:2018年房地产调控政策进一步升级,房企的融资环境持续收紧,新房销售降温,尤其是8月以后,全国多数地区楼市快速降温。在此背景下,万科作为龙头房企在内部会议喊出“活下去”的口号。 在楼市降温的情况下,其实国内诸多房企,也都在谋求通过不同的方式“活下去”,或降价促销快速回笼资金,或通过各种融资渠道获取资金,或通过转让企业股权或项目缓解资金压力。 今年下半年开始,部分房企把握城市群发展机遇,积极探索多元拿地渠道获取优质土地资源,助力企业业绩快速增长,如阳光城、祥生、中梁等。部分企业以美好生活为愿景,探索创新升级产品线,积极围绕智能、科技、绿色、健康等方向打造高溢价产品,契合市场需求、助力销售额的突飞猛进,如正荣、金茂、融信、康桥等;还有部分企业加大项目销售和营销力度,精准营销、狠抓回款,推动项目去化,如富力、中粮置地、合景泰富等。
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